买新房，需要注意的点非常多，
样板间、区位图、沙盘，处处都藏着开发商的小心机…
这些小套路以后我们细聊，今天先说如何避开最大的坑。
比如，开发商卷钱跑路了；比如，房产证办不下来；
比如，买的时候是“住宅”，到手发现是“公寓”…
—— 既然是大坑，当然就是小概率事件，
但一旦遇上，就是致命打击，而非“升值慢”这种层面的损失了。
1.
避免这种情况最关键的一点就是，一定要认真查看开发商的“五证”。
新开发的商品房想要销售，必须“五证齐全”，
这五证分别是：
《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
（五张证）
其中，《国有土地使用权证》现在改成了不动产权证，但通常还是会沿用它的简称“土地证”；《商品房预售许可证》简称“预售证”。
手续不全的新房，尤其是期房，风险相对就会比较大；若再是中小开发商的期房，更甚。
我北漂的时候，有个朋友的同事在老家石家庄买的新房，等了两年该交房了，结果楼盘还没动工，
因为买的时候就证件不全，等了两年才办下3张证来，土地证和预售证迟迟没有拿到…
2.
一般情况下，我们只要看“土地证”和“预售证”这两证即可，因为想拿到这两证，必须先有前面的三张证。
有了预售证，就代表着商品房有了进入市场交易的资格。
查看预售证，主要是看土地的用途、使用年限，以及，要买的房屋是否在「预售范围」之内。
（预售证样本）
有的开发商在销售楼盘时，尚未交齐全部土地出让金，
那么它的预售证里的「预售范围」通常就只包括项目的部分楼栋，甚至仅包括某一栋楼的部分楼层，
若是买的房源不在预售范围之内，也会有一定的风险。
（北京某楼盘在住建部网站上的预售信息）
3.
土地证，主要是看土地性质和产权，这里着重说一下。
商品房土地性质的划分，主要有居住用地、工业用地、商业用地、仓储用地、综合或其他用地这几类，
使用年限分别为：
居住用地最高70年；
工业用地最高50年；
教育、科技、文化、卫生、体育用地最高50年；
商业、旅游、娱乐用地最高40年；
仓储用地最高50年；
综合或者其他用地最高50年。
土地性质，可以在土地证的“用途”一栏查看。
（土地证样本）
如果是比较纯粹的用地，即“用途”一栏只有一种用地的，比较简单明了；
但很多时候，一块地上的建筑会有多种用途，就要复杂一些。
比如上面这个项目，土地用途就是“商业用地”和“二类住宅用地”，既要建商业、又要建公寓、又要建住宅，
其中主导用途是“商业用地”，因此整体产权是40年，但住宅部分是70年。
—— 相当于，在一个商业项目上，有一小部分住宅产品。
如果买这个项目的房子，最好是去「建设用地规划许可证」附图中查看具体细分地块的信息，
以便确认，买的是究竟是它的商业类（公寓、商铺、写字楼等），还是住宅。
ps.
正常情况下，五证的复印件都会在售楼处的陈列架，或者墙面等显眼位置公示，供客户查看。
也可以登陆当地的住建部官网，查询项目的具体备案信息。
